Hususi Bina İnşaatlarının Vergi Kanunları Karşısındaki Durumu

Hususi Bina İnşaatlarının Vergi Kanunları Karşısındaki Durumu

Soru:
Özel bina inşaatının vergi kanunları karşısındaki durumu nedir?
Kişinin kullanım amaçlı yaptığı inşaatı inşaat bittikten sonra satması durumunda nasıl vergilendirecektir?

Cevap:

I-GELİR VERGİSİ KANUNU

.

Gelir Vergisi Kanunu'nun 37'nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu belirtilmiş, söz konusu maddenin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde ise, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı  olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu açıklanmıştır.

.

     Ticari faaliyet bir tür emek sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin "ticari faaliyet" olma niteliğine etki etmemektedir.
Ancak, bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte, faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurları ile birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması gerektiği ortaya çıkmaktadır.

.

Gerçek kişilerin ticari gaye olmaksızın, servetin nitelik değiştirmesi veya bir takım zorunlu nedenlerle gayrimenkul inşa etmeleri ticari faaliyet olarak kabul edilmemektedir.

Özel inşaat yapımında gayrimenkullerin şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşması ve ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurlarını açıkça taşıması, yapılan faaliyetin ticari sayılması için yeterlidir.

.

Şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşan mesken veya şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşmamakla birlikte işyeri ya da mesken ve dükkan ünitelerinden oluşan inşaatın yapılması durumunda, ticari bir organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça ortaya çıkması nedeniyle bu faaliyetin de ticari sayılması gerekmektedir.

Bu nedenle ticari faaliyet kapsamında inşaat işi olmayan hususi bina inşaat işlerinde gelir vergisi yönünden  vergi mükellefiyeti tesisine gerek bulunmamaktadır.

.
Vergi mükellefiyet kaydı yapılmayan bu tür işlerde çalıştırılan işçiler için stopaj kesintisi ve gelir vergisi ödemesi yapılmaz.Çalıştırılan işçilerin ücretlerinin, 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 64'üncü maddesi hükmü gereğince diğer ücret olarak vergilendirilmesi, diğer ücretli olarak çalıştırılan işçilerin hizmetin ifa olunduğu takvim yılının ikinci ayında; takvim yılı içinde işe başlamış iseler işe başlama tarihinden itibaren bir ayiçinde vergi dairesine başvurarak vergi karnesi üzerinde vergilerini tarh ettirmeleri gerekmektedir.

.
Ancak inşaat işinin ticari faaliyet kapsamında değerlendirilmesi halinde, ticari kazanç yönünden gelir vergisi mükellefiyeti tesis edilmesi ve inşaatta çalışan işçilere ödenen ücretlerin Gelir  Vergisi Kanunu'nun 61'inci, 94'üncü, 103'üncü ve 104'üncü maddelerine göre vergi tevkifatına tabi tutulması gerekmektedir.

.
II-KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU
3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu'nun verginin konusunu teşkil eden işlemler başlıklı 1/1'inci maddesinde, Türkiye'de yapılan ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin katma değer vergisine tabi olduğu hükmü yer almaktadır.

.

Bu açıklamaya göre; kendi arsanız üzerine yaptırılan inşaat, ticari faaliyet kapsamında bir teslim ve hizmete konu olmadığı için katma değer vergisine tabi tutulmayacaktır. Ancak, bu inşaat nedeniyle alınan tüm mal ve hizmet faturalarında katma değer vergisi hesaplanacaktır.

Bu alımlara ait ödenen katma değer vergisinin gelir vergsi ve katma değer vergisi açısından mükellefiyetiniz olmadığından dolayı iade istenmeside mümkün değildir.

.
III- DAMGA VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN

488 sayılı Damga Vergisi Kanunu'nun 1' inci maddesinde; bu Kanun'a ekli (1) sayılı tabloda yazılı kâğıtların damga vergisine tabi olduğu, bu kanundaki kâğıtlar teriminin, yazılıp imzalanmak veya imza yerine geçen bir işaret konmak suretiyle düzenlenen ve herhangi bir hususu ispat veya belli etmek için ibraz edilebilecek olan belgeler ile elektronik imza kullanılmak suretiyle manyetik ortamda ve elektronik veri şeklinde oluşturulan belgeleri ifade edeceği; Kanuna ekli (1) sayılı tablonun  "IV. Makbuzlar ve diğer kağıtlar" başlıklı bölümünün 1/b fıkrasında, "Maaş, ücret, gündelik, huzur hakkı, aidat, ihtisas zammı, ikramiye, yemek ve mesken bedeli, harcırah, tazminat ve benzeri her ne adla olursa olsun hizmet karşılığı alınan paralar (avans olarak ödenenler dâhil) için verilen makbuzlar ile bu paraların nakden ödenmeyerek kişiler adına açılmış veya açılacak cari hesaplara nakledildiği veya emir ve havalelerine tediye olunduğu takdirde nakli veya tediyeyi temin eden kağıtlar"ın binde 6,6 nispetinde damga vergisine tabi tutulacağı hükme bağlanmıştır.

.

Bahse konu maddeye istinaden, özel inşaatın ticari bir faaliyet olarak değerlendirilmesi halinde inşaatınızda çalıştırılacağı belirtilen  işçilere yapılacak ücret ödemelerine ilişkin olarak düzenlenen kâğıtların Damga Vergisi Kanunu'na ekli (1) sayılı tablonun IV/1-b bölümü uyarınca binde 6,6 nispetinde damga vergisine tabi tutulması gerekmektedir.
Ancak ticari faaliyet kapsamında değerlendirilmeyen inşaat için üstte bahsettiğimüz üzere stopaj kesintisine tabi tutulmayan ücretler hakkında damga vergisi kesintiside uygulanmaz. IV- ÖZEL İNŞAATTAN ELDE EDİLEN GAYRİMENKULLERİN SATILMASI DURUMUNDA VERGİLENDİRİLMESİ

.
Gayrimenkul alım satım faaliyetinden elde edilen kazanç ya gelir vergisinin konusunu oluşturmamakta yada ticari kazanç veya değer artış kazancı kapsamında gelir vergisinin konusunu oluşturmaktadır.

.

Gelir Vergisi Kanununda satın alınan veya inşa edilen gayrimenkullerin satışından doğan kazancın vergilendirilmesi, ikili bir esasa göre düzenlenmiştir. Devamlılık unsuru bulunmayan alım satımlarda, elde edilen kazanç, diğer kazanç grubuna dahil bir gelir unsuru sayılmış, vergileme, satışın iktisaptan itibaren belli süre içinde yapılması şartına bağlanmıştır.

Gayrimenkul alım, satım ve inşa işleri ile devamlı surette uğraşılmasından doğan kazanç ise, ticari kazançtır.

.

Gayrimenkul alım-satımının, gelir vergisinin konusuna girip girmediği konusunda öncelikle bakılması gereken kanun maddeleri; Gelir Vergisi Kanunu’nun    37. ve mük 80. maddeleridir. Gelir Vergisi Kanunu’nun Mük.80. Maddesinin 6.Bendine göre “İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı kanunun 5 inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1/1/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 04.04.2007)  beş yıl içinde(8)  elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

.

 Bu maddede geçen "elden çıkarma" deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Gayrimenkullerin iktisap tarihinden sonra aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanunu'nun 37 nci maddesine göre "ticari kazanç" olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.

.

Gayrimenkul alım satımında devamlılıktan: alım satımın her ikisininde tek başına yada birlikte gerektiğine ilişkin olarak; danıştayın da yukarıda belirtilen kararında olduğu gibi satımdaki çokluk unsurunun esas alınması gerektiği kabul edilmelidir. Satımda çokluk ile ilgili olarak da şunları söyleyebiliriz. 

.

         -           Aynı kişiye, farklı tarihlerde, 

         -          Farklı kişi veya tüzel kişilere aynı tarihte, 

         -          Değişik kişi ve tüzel kişilere, değişik tarihlerde, veya birbirini izleyen      yıllarda,    

        -          Bir kısmının teslim alındığı takvim yılı içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde toplu olarak,

        -          Bir kısmının iktisap tarihinden itibaren beş yıllık süre içerisinde toplu olarak, diğer kısmının bu beş yılı takip eden yıllarda topluca veya tek olarak satılması durumunda,

        -          Aynı yıl içerisinde birden fazla defada veya takip eden birden fazla yılda ard arda satıldığının tespiti halinde, satımda çokluk unsurunun gerçekleştiği ve dolayısıyla elde edilen kazanç “ticari kazanç” olduğundan, vergilemenin de ticari kazanç hükümlerine göre yapılması gerekir.

.

Tüm bu açıklamalara istinaden kişinin kendi kullanımı açısından yaptırdığı hususi bina inşaatından elde ettiği gayrimenkullerin bir kısmının yada hepsinin 5 yıl içerisinde aynı anda bir kişiye veya farklı kişilere aynı tarihte satılması durumunda dahi kişisel servetin el değiştirmesindeki maksat sorgulanarak ticari faaliyet kapsamında sayılmaması durumunda değer artış kazancı olarak değerlendirilerek vergilendirilmesi gerekecektir.

.

Ticari bir organizasyon olmaksızın birden fazla yapılan satışların (bir yılda birden fazla veya her yıl bir satış yapılması) ise hangi amaçla yapıldığının araştırılması gerekmektedir. Zira bu tür konularda her olayın kendi özelliği içerisinde ayrıca değerlendirilmesi gerekmekte olup, şahsi ihtiyaç ya da servetin korunması amacı ile yapılan gayrimenkul alım satım faaliyetinden elde edilen kazancın, bu faaliyetin birden fazla yapılması durumunda dahi değer artış kazancı hükümlerine göre değerlendirileceği tabiidir.

.

kaynak : http://yildirimercan.blogspot.com/