"Emlak Vergisi Değeri" neleri etkiliyor?
Ülkemizde gelir, tüketim ve servet olmak üzere, üç farklı konu üzerinden vergi alınıyor.
Gelir ve Kurumlar Vergisi, gelir üzerinden alınan; KDV ve ÖTV ise tüketim üzerinden alınan vergilere örnek olarak gösterilebilir.
Bunların dışındaki 3. grubu ise, konu itibariyle gerçek veya tüzel kişilerin sahip oldukları varlıklar üzerinden alınan vergiler oluşturmakta. Motorlu Taşıtlar Vergisi ile Emlak Vergisi bu grubun başını çeken vergiler.
Servet üzerinden alınan vergilerin kamu gelirleri içindeki payı düşük olmakla birlikte; gerek mükellef sayılarının fazlalığı gerekse doğrudan ve dolaylı olarak diğer vergi ve harçlar üzerinde oluşturduğu etkiler onları önemli kılıyor.
Bu minvalde, biz de bugünkü yazımızı, "Emlak Vergisi Değeri" kavramının diğer vergi ve harçlara olan etkileri hususuna ayırmak istedik.
Emlak Vergisi Değeri nedir? Nasıl hesaplanır?
Bilindiği üzere ülkemiz sınırları içindeki bina ve araziler Emlak Vergisi'ne tabi. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan binalar ve araziler ise vergiden muaf.
Uzun zamandır (1986 yılından beri) belediyelerce takip ve tahsil edilen Emlak Vergisi; bina, arsa ve arazilerin malikleri, varsa intifa hakkı sahipleri her ikisi de yoksa araziye malik gibi tasarruf edenler tarafından ödeniyor.
Emlak Vergisi'nin matrahını; ilgili taşınmazın "Emlak Vergisi Değeri" oluşturur. Bir binanın (veyahut dairenin) Emlak Vergisi Değeri'ni meydana getiren ise iki ana unsur var.
Bunlardan birincisi takdir komisyonlarınca takdir edilen arsa payı değeri.
Diğeri ise bina normal inşaat maliyeti bedeli. Söz konusu inşaat bedelinin tespitine yönelik olarak; binanın betonarme, çelik, kagir, taş ya da ahşap olması durumuna ve inşaat sınıfına göre metrekare maliyet bedelleri Maliye ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca müştereken tespit ve ilan olunmakta.
Diğer taraftan binanın kaloriferli ve asansörlü olması emlak vergisi değerini az da olsa yükseltirken; binanın yaşlanması ise söz konusu değeri bir nebze aşağıya çekiyor.
İşte bu ilkeler çerçevesinde belirlenen değer (Emlak Vergisi Değeri), emlak vergisinin matrahını oluşturur.
Emlak Vergisi Değeri'nin Gelir Vergisi'ne olan etkisi
Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler "gayrimenkul sermaye iradı" olarak vergiye tabi. Şüphesiz bu mal ve hakların en önemli kısmını taşınmazlar ile taşınmazlar üzerine kurulu haklar oluşturuyor.
Gayrimenkul sermaye iradının elde edilmesinde ilke olarak tahsil esası geçerli; yani ne kadar tahsilât, o kadar vergi söz konusu. Ancak Gelir Vergisi Kanunu'nun "Emsal Kira Bedeli" başlıklı 73. maddesine göre; kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamıyor. Bu bir vergi güvenlik müessesesi.
Yani, istisnaları saklı kalmak üzere, taşınmazınızı "bedelsiz" olarak bile kiraya verseniz bile, emsal kira bedeli kadar gelir elde etmiş kabul edilirsiniz. Kanuna göre; bina ve arazide emsal kira bedeli (1 yıllık) ise taşınmazın Emlak Vergisi Değeri'nin %5'i. Bu anlamda taşınmazın emlak vergisi değeri, doğrudan olmasa da dolaylı yoldan ödeyeceğiniz gelir vergisi tutarını da etkiliyor.
Örneğin; Emlak Vergisi Değeri 200 bin TL dükkânınızı bedelsiz olarak kardeşinize işyeri olarak kullandırıyor ve kendisinden herhangi bir bedel almıyorsanız; kanunen 10 bin TL (200 bin TLx%5) gelir elde etmiş kabul edilirsiniz.
Emlak Vergisi Değeri tapu harcını da etkiliyor!
Bazı kamu kurum ve kuruluşlarının yaptıkları hukuki işlemden ve sundukları hizmetten dolayı aldıkları bedele "harç" adı verilmekte.
Devletin harç gelirlerinin en önemli kısmını da şüphesiz tapu harçları oluşturmakta.
Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, Emlak Vergisi Değeri'nden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanıyor.
Bugünden itibaren tapu harcı binde 20
Taşınmazı alan ve satanın tapu harcına esas asgari emlak vergisi değeri üzerinden ayrı ayrı binde 20 (eski oran binde 16,5 idi) oranında tapu harcı ödemesi gerekiyor.
Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh ediliyor; bu suretle tarh edilecek harç için ayrıca %25 nispetinde vergi ziyaı cezası uygulanıyor.
Veraset ve İntikal Vergisi'ni de belirliyor!
Veraset ve İntikal Vergisi matrahının tespitinde; hem mükellefçe yapılacak ilk hem de idarece yapılacak ikinci tarhiyatta taşınmazlar Emlak Vergisi Değeri ile değerleniyor.
Bir başka deyişle; veraset tarikiyle veyahut ivazsız olarak iktisap edilecek taşınmazlara ilişkin olarak ödenecek verginin oluşumunda, matrah olarak esas alınan Emlak Vergisi Değeri birinci dereceden önem taşımakta.
Bunların dışındaki 3. grubu ise, konu itibariyle gerçek veya tüzel kişilerin sahip oldukları varlıklar üzerinden alınan vergiler oluşturmakta. Motorlu Taşıtlar Vergisi ile Emlak Vergisi bu grubun başını çeken vergiler.
Servet üzerinden alınan vergilerin kamu gelirleri içindeki payı düşük olmakla birlikte; gerek mükellef sayılarının fazlalığı gerekse doğrudan ve dolaylı olarak diğer vergi ve harçlar üzerinde oluşturduğu etkiler onları önemli kılıyor.
Bu minvalde, biz de bugünkü yazımızı, "Emlak Vergisi Değeri" kavramının diğer vergi ve harçlara olan etkileri hususuna ayırmak istedik.
Emlak Vergisi Değeri nedir? Nasıl hesaplanır?
Bilindiği üzere ülkemiz sınırları içindeki bina ve araziler Emlak Vergisi'ne tabi. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan binalar ve araziler ise vergiden muaf.
Uzun zamandır (1986 yılından beri) belediyelerce takip ve tahsil edilen Emlak Vergisi; bina, arsa ve arazilerin malikleri, varsa intifa hakkı sahipleri her ikisi de yoksa araziye malik gibi tasarruf edenler tarafından ödeniyor.
Emlak Vergisi'nin matrahını; ilgili taşınmazın "Emlak Vergisi Değeri" oluşturur. Bir binanın (veyahut dairenin) Emlak Vergisi Değeri'ni meydana getiren ise iki ana unsur var.
Bunlardan birincisi takdir komisyonlarınca takdir edilen arsa payı değeri.
Diğeri ise bina normal inşaat maliyeti bedeli. Söz konusu inşaat bedelinin tespitine yönelik olarak; binanın betonarme, çelik, kagir, taş ya da ahşap olması durumuna ve inşaat sınıfına göre metrekare maliyet bedelleri Maliye ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca müştereken tespit ve ilan olunmakta.
Diğer taraftan binanın kaloriferli ve asansörlü olması emlak vergisi değerini az da olsa yükseltirken; binanın yaşlanması ise söz konusu değeri bir nebze aşağıya çekiyor.
İşte bu ilkeler çerçevesinde belirlenen değer (Emlak Vergisi Değeri), emlak vergisinin matrahını oluşturur.
Emlak Vergisi Değeri'nin Gelir Vergisi'ne olan etkisi
Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler "gayrimenkul sermaye iradı" olarak vergiye tabi. Şüphesiz bu mal ve hakların en önemli kısmını taşınmazlar ile taşınmazlar üzerine kurulu haklar oluşturuyor.
Gayrimenkul sermaye iradının elde edilmesinde ilke olarak tahsil esası geçerli; yani ne kadar tahsilât, o kadar vergi söz konusu. Ancak Gelir Vergisi Kanunu'nun "Emsal Kira Bedeli" başlıklı 73. maddesine göre; kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamıyor. Bu bir vergi güvenlik müessesesi.
Yani, istisnaları saklı kalmak üzere, taşınmazınızı "bedelsiz" olarak bile kiraya verseniz bile, emsal kira bedeli kadar gelir elde etmiş kabul edilirsiniz. Kanuna göre; bina ve arazide emsal kira bedeli (1 yıllık) ise taşınmazın Emlak Vergisi Değeri'nin %5'i. Bu anlamda taşınmazın emlak vergisi değeri, doğrudan olmasa da dolaylı yoldan ödeyeceğiniz gelir vergisi tutarını da etkiliyor.
Örneğin; Emlak Vergisi Değeri 200 bin TL dükkânınızı bedelsiz olarak kardeşinize işyeri olarak kullandırıyor ve kendisinden herhangi bir bedel almıyorsanız; kanunen 10 bin TL (200 bin TLx%5) gelir elde etmiş kabul edilirsiniz.
Emlak Vergisi Değeri tapu harcını da etkiliyor!
Bazı kamu kurum ve kuruluşlarının yaptıkları hukuki işlemden ve sundukları hizmetten dolayı aldıkları bedele "harç" adı verilmekte.
Devletin harç gelirlerinin en önemli kısmını da şüphesiz tapu harçları oluşturmakta.
Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, Emlak Vergisi Değeri'nden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanıyor.
Bugünden itibaren tapu harcı binde 20
Taşınmazı alan ve satanın tapu harcına esas asgari emlak vergisi değeri üzerinden ayrı ayrı binde 20 (eski oran binde 16,5 idi) oranında tapu harcı ödemesi gerekiyor.
Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh ediliyor; bu suretle tarh edilecek harç için ayrıca %25 nispetinde vergi ziyaı cezası uygulanıyor.
Veraset ve İntikal Vergisi'ni de belirliyor!
Veraset ve İntikal Vergisi matrahının tespitinde; hem mükellefçe yapılacak ilk hem de idarece yapılacak ikinci tarhiyatta taşınmazlar Emlak Vergisi Değeri ile değerleniyor.
Bir başka deyişle; veraset tarikiyle veyahut ivazsız olarak iktisap edilecek taşınmazlara ilişkin olarak ödenecek verginin oluşumunda, matrah olarak esas alınan Emlak Vergisi Değeri birinci dereceden önem taşımakta.
İsmail KÖKBULUT
