KONUTLARIN NET ALANININ HESABINDA GARAJLARIN DURUMUI- GİRİŞ
3065 sayılı Katma Değer Vergisi (KDV) Kanunu’nun 1. maddesine göre, Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler KDV’ye tabi bulunmaktadır. Dolayısıyla, Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan konut teslimlerinde de KDV uygulanmaktadır. Ancak, uygulanacak olan KDV oranı, teslim ve hizmetlerin mahiyetine göre değişmektedir. Nitekim, net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimleri %1, net alanı daha büyük olan konut teslimleri %18 oranında KDV’ye tabi tutulmaktadır.
Bu durumda, konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranının belirlenmesinde, teslim edilen konutun net alanının 150 m2’den büyük olup olmadığı ve dolayısıyla bu net alanın nasıl hesaplanacağı büyük önem taşımaktadır.
Bu çalışmada, net alan hesabında tartışmalı olan konulardan birisi olan garajların (otopark) durumu değerlendirilmektedir.
II- KONUT TESLİMLERİNİN KDV KARŞISINDAKİ DURUMU
Daha önce de belirtildiği üzere, Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan konut teslimleri katma değer vergisine tabi bulunmaktadır.
Bu noktada konuya ilişkin bir parantez açmakta fayda vardır. Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1/3-d maddesine göre, müzayede mahallerinde yapılan her çeşit mal ve hak satışları, hiçbir ayrım ve istisna yapılmaksızın KDV’ye tabi tutulmuştur. Örneğin bir devlet memurunun arabasını satması işlemi arızi faaliyet olduğundan, KDV’ye tabi değildir. Ancak bu devlet memurunun arabasının herhangi bir nedenle müzayede mahallerinde satılması halinde KDV uygulanacaktır(1).
Bu açıklamalar ışığında; ticari, sınai, zirai faaliyet veya mesleki faaliyet kapsamında yapılan konut teslimleri veyahut bu kapsamda olmamakla birlikte müzayede mahallerinde yapılan konut satışları üzerinden KDV hesaplanması gerekmektedir(2).
III- KONUT TESLİMLERİNDE KDV ORANI
3065 sayılı KDVK’nın 3505 sayılı Kanunla değişik 28. maddesinde, KDV oranının, vergiye tabi her bir işlem için %10 olduğu ve Bakanlar Kurulu’nun bu oranı, dört katına kadar artırmaya, % 1’e kadar indirmeye, bu oranlar dahilinde muhtelif mal ve hizmetler ile bazı malların perakende safhası için farklı olarak belirlemeye yetkili olduğu hükme bağlanmıştır.
Bu hükme istinaden yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’nın(3) 1. maddesinin 1. fıkrasında, sözü edilen kararnameye ekli (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetlerde %1, (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetlerde %8, diğer teslim ve hizmetlerde ise %18 oranında KDV uygulanacağı belirtilmiştir.
Sözü edilen Bakanlar Kurulu Kararı’nın ekini teşkil eden (I) sayılı listenin 11.sırasında ise net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimlerine yer verilmiştir.
Bu hüküm ve düzenlemelere göre, net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri %1 oranında KDV’ye tabi iken, net alanı daha büyük olan konutlar %18 oranında KDV’ye tabi bulunmaktadır.
IV- KONUTLARDA “NET ALAN” HESABINA İLİŞKİN MEVZUAT
Konut teslimlerine uygulanacak KDV oranının belirlenmesinde esas alınan “net alan” kavramına ve hesaplamaların nasıl yapılacağına ilişkin hususlara 9 ve 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliğleri ile 58 No.lu KDV Sirküleri’nde yer verilmiştir.
A- 9 SERİ NOLU KDV GENEL TEBLİĞİ
9 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nde(4),
- 150 m2 net alanın hesabında, müstakil olarak kullanılacak her bir bina, kat ve bağımsız bölüm ayrı ayrı dikkate alınacağı,
- KDV Kanunu’nun uygulanmasında “net alan” deyiminin, faydalı alanı ifade ettiği, faydalı alandan maksadın, konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan olduğu
belirtilmiştir.
B- 30 SERİ NO.LU KDV GENEL TEBLİĞİ
Net alan hesaplamasına ilişkin daha ayrıntılı düzenlemeler, 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nin(5) “E- Konut İstisnası” başlıklı kısmında yer almaktadır. Buna göre,
1- Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak istisna kapsamı içinde mütalaa edilecektir.
2- Bu yerlerin 150 m2’lik sınırın hesabında ne ölçüde dikkate alınacağı ise 3 Seri No.lu “Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası Genel Tebliği”nin 4. bölümündeki açıklamalara göre belirlenecektir. “Halk konutu standartları”nın değişik 3 ve 4. maddelerine atıfta bulunan bu açıklamalara göre;
a- Faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.
b- Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5’er cm düşülmek suretiyle hesaplanır.
Ancak konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m2’si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2’den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2’den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır.
Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2’yi, garajların 18 m2’yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler.
C- 58 NO.LU KDV SİRKÜLERİ
23.06.2010 tarih ve KDVK-58/2010-6 sayılı KDV Sirküleri’nde, “Satılan konutun bahçeli olması halinde 150 m2’lik alanın hesabında ilke olarak bahçe göz önünde bulundurulmayacak, konutun bağımsız olarak kullanılmaya esas her bir bölümü tek başına dikkate alınacaktır. Konutu çevreleyen arsa ve arazi, bu konutla birlikte değerlendirilecek ve konutun tabi olduğu oranda KDV’ye tabi olacaktır. Konutla birlikte değerlendirilecek arsa ve arazinin büyüklüğü ise mahalli örf ve adete göre tespit edilecektir...
Öte yandan, tapu sicilinde arsa ve arazi olarak kayıtlı bulunan taşınmazların üzerinde, kullanılabilir halde konut olduğu takdirde de bu satışın yukarıdaki açıklamalara göre konut sayılacağı tabiidir...
Diğer taraftan, konut olarak projelendirilen, inşaat ruhsatı da konut olarak alınan inşaatların henüz tamamlanmadan arsa payı veya kat irtifakı üzerinden satışları, konut sayılacak ve net alanı dikkate alınarak yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde KDV’ye tabi tutulacaktır”(6) denilmektedir.
V- “NET ALAN” HESABINDA GARAJLARIN DURUMU
30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nin “E- Konut İstisnası” başlıklı kısmında, bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2’den büyük olmamak üzere yapılan garajların faydalı alan hesabına dahil edilmeyeceği, bina dışındaki garajların ise 18 m2’yi aşan kısmının, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edileceği belirtilmiştir.
Bu durumda, konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranının belirlenmesi bakımından konutların “net alanı”, konutların net alanının tespitinde ise garajların “bina içinde” olup olmadıkları önem taşımaktadır. Bu nedenle, “bina” kavramı açıklanarak “bina içindeki garaj” ve “bina dışındaki garaj” kavramlarından ne anlaşılması gerektiği ortaya konulmalıdır.
A- “BİNA” KAVRAMI
Bina, “içinde oturmak veya herhangi bir amaçla kullanılmak üzere yapılan kapalı ve içi gerekli şekilde bölmeli yapı” olarak tanımlanmaktadır(7).
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5/11. maddesinde bina; “kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar” olarak tanımlanmıştır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. maddesinde, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı); anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine “Ortak yerler” denileceği belirtilmiş, aynı Kanun’un 4. maddesinde, ortak garajların her halde ortak yer sayılacağı hükme bağlanmıştır.
Emlak Vergisi Kanunu’nun 2. maddesinde “Bu Kanun’daki bina tabiri, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın hepsini kapsar.
Bu Kanun’un uygulanmasında Vergi Usul Kanunu’nda yazılı bina mütemmimleri de bina ile birlikte nazara alınır...” hükmüne yer verilmiştir.
Doktrinde kabul edilen görüşe göre bina, “insanların ya da hayvanların barınmasına, girip çıkmalarına ya da diğer ekonomik gereksinimlerine hizmet eden ve yapay, çevreleri duvar ve benzeri şeylerle ortaya çıkarılan, üstü az veya çok örtülü olan yerler”dir(8).
Yukarıda yer verilen hüküm ve düzenlemelerden, bina kavramının, sadece bağımsız bölümleri değil, ortak yerleri de kapsayan bir kavram olduğu anlaşılmaktadır.
B- GARAJ (BİNA OTOPARKI) KAVRAMI
Türk Dil Kurumu Sözlüğü’nde garaj, “Otomobil vb. taşıtların konulduğu üstü örtülü yer, arabalık” olarak tanımlanmıştır(9).
Otopark Yönetmeliği’nin(10) 3. maddesinde ise “bina otoparkları”, “bir binayı çeşitli amaçlarla kullanan özel ve tüzel kişilere ait ulaşım ve taşıma araçları için bu binanın içinde veya bu binanın oturduğu parselde açık veya kapalı olarak düzenlenen otoparklar” olarak tanımlanmıştır.
C- GARAJLARIN BİNA İÇİNDE OLUP OLMADIĞININ TESPİTİ
Uygulamada, “bina içindeki garaj” tabiri çok farklı şekillerde anlaşılmaktadır. Özellikle birden çok bloktan oluşan ve gerek blokların altına gerekse bloklar arasındaki bahçe veya havuzun altına denk gelecek şekilde otopark bulunan ve bu otoparktan her bir bloğa giriş verilen yapılarda, garajın bina içinde olarak mı, bina dışında olarak mı değerlendirileceği konusunda farklı uygulamalar bulunmaktadır.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 2. maddesi dikkate alındığında, bina tabiri, yapıldığı madde ne olursa olsun, sabit inşaatın hepsini kapsamaktadır.
Bu durumda, bina tabirine, binanın altına yapılmış olan otoparkların da dahil olduğuna şüphe bulunmamaktadır.
Örneğin, zeminden itibaren 7 katlı ve zemin, -1., -2. ve -3. bodrum katlarında garaj, 1, 2, 3, 4, 5, 6 ve 7. katlarında daire (konut) bulunan bir bina bulunduğunu varsayalım. Bu durumda, bina denildiğinde, sadece konutların bulunduğu 7 kat değil, bodrum katları da dahil tüm yapı ifade edilmektedir. Dolayısıyla, bu örnekte konutlar ile fiziki bağlantısı bulunan garajın, binanın içinde bulunduğunda tereddüt yoktur. Şimdi, bodrum katlarının, binanın diğer katlarından daha geniş olduğunu düşünelim. Bu durumda, binanın diğer katlarındaki konutlar ile fiziki bağlantısı bulunan bodrum katlarının yani garajların bina dışında olduğunu düşünmeyi gerektirecek hiçbir neden bulunmamaktadır. Aksine bir düşünce, yerin altına doğru ve fakat diğer katlardan daha geniş olmayacak şekilde yapılmak şartıyla yerin altına doğru kaç kat gidilirse gidilsin, hatta her konut için bir katın garaj olarak ayrılmış olması halinde bile bu garajların binanın içinde kabul edilmesi, garaj olarak kullanılan bir bodrum katın diğer katlardan daha geniş olması halinde ise, sadece ve sadece bu bodrum kat diğer katlardan daha geniş olduğu için, bu garajın bina dışında sayılması gibi, izahı çok zor bir durum ortaya çıkaracaktır.
Bir başka örnek de bina tanımı ile ilgili olsun. Örneğin tamamı konutlardan oluşan ve her biri 10 katlı, 6 bloklu bir site düşünüldüğünde, bloklardan her birinin ayrı ayrı bina olduğu, yani sitenin 6 ayrı binadan oluştuğu konusunda tereddüt bulunmamaktadır. Ancak, bu blokların birbirine bitişik olması halinde, hala 6 blok olsa bile artık birden çok binadan değil, tek bir binadan söz etmek gerekecektir.
Şimdi, ilk örneğimizi biraz daha geliştirelim ve binanın otopark ihtiyacının arttığını ve ilgili mercilerden gerekli izinler alındıktan sonra önünde bulunan bahçenin altına veya üstüne ek garaj yapıldığını düşünelim. Bina ile hiç bir fiziki bağlantısı bulunmayan, müstakil olarak inşa edilen bu garajın, binanın içinde olduğunu kabul etmek mümkün değildir.
Özetlemek gerekirse, altında garaj (otopark), üstünde işyeri veya konutların bulunduğu binalarda, bina denildiğinde garaj dahil tüm yapı ifade edilmektedir. Dolayısıyla, zemin veya bodrum katları, diğer katlardan daha geniş olsa dahi, diğer katlarla fiziki bağlantısı bulunmak kaydıyla garaj olarak kullanılan kısımların binanın içinde, konutların bulunduğu binadan tamamen ayrı olarak inşa edilmiş, binada bulunan konutlar ile hiç bir şekilde fiziki bağlantısı bulunmayan garajların ise binanın dışında sayılması gerekmektedir.
D- BİNA İÇİNDEKİ VEYA BİNA DIŞINDAKİ GARAJLARIN KONUTUN NET ALANINA ETKİSİ
30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nin “E- Konut İstisnası” başlıklı kısmında, bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2’den büyük olmamak üzere yapılan garajların faydalı alan hesabına dahil edilmeyeceği, bina dışındaki garajların ise 18 m2’yi aşan kısmının, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edileceği belirtilmiştir.
Buna göre;
- Bina içindeki garajlarda, garajın genişliğinin hiçbir önemi bulunmamaktadır. Bina içindeki garajlar, hangi büyüklükte olursa olsun, faydalı alana dahil edilmeyecek, bir başka ifadeyle, hiçbir şekilde konutun net alanının hesabında dikkate alınmayacaktır.
- Bina dışındaki garajlarda ise garajın genişliği büyük önem taşımaktadır. Bina dışındaki garajların konut başına 18 m2’ye kadar olan kısmı, konutların ne alanının hesabında dikkate alınmayacak, 18 m2’yi aşan kısmı ise ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilerek konutun net alanının hesabında dikkate alınacaktır.
VI- SONUÇ VE ÖNERİ
30 Seri No.lu KDV Tebliği’nin yayım tarihi 1988 yılı olup, söz konusu Tebliğ’de konut ve konutlarla ilgili faydalı alan tanımlamaları o günün şartları göz önüne alınarak yapılmış ve “Halk Konutu Standartları”na ait açıklamalara yer verilmiştir. Oysa günümüzde inşa edilen konutlar, alt ve orta gelir grubuna yönelik sosyal konutlar, villa tipi, stüdyo tipi daireler ile rezidans vb. tarzda, 150 m2’nin altında ve site şeklinde inşa edilmekte; ayrıca sosyal alanları, açık ve kapalı yüzme havuzu, fitness salonu, spor salonu, jakuzi, sauna, çamaşır ve ütü odaları, ilk yardım odaları, yürüyüş parkurları, bisiklet yolları ile peyzaj ve çevre düzenlemesine yönelik görsel alanları da ihtiva eden sosyal aktivite alanlarının da dahil olduğu siteler şeklinde inşa edilmekte, toplam inşaat alanının büyük bir kısmını yeşil alan ve sosyal aktivite alanlarını içermektedir.
Kaldı ki, 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nde bina içindeki garajlar ile bina dışındaki garajların 18 m2’yi aşmayan kısımlarının “net alan” hesabında dikkate alınmayacağı belirtilmiş, ancak garajların hangi hallerde bina içinde hangi hallerde bina dışında sayılacağına dair bir düzenlemeye yer verilmemiştir.
Diğer taraftan, bina içindeki garajların şu ya da bu şekilde konuta dahil edilmesi ihtimalinin, bina dışındaki garajların konuta dahil edilmesi ihtimaline göre daha yüksek olduğu gerçeği, hangi büyüklükte olursa olsun bina içindeki garajların konutun net alanının hesabında dikkate alınmamasını, bina dışındaki garajların ise 18 m2’yi aşan kısmının dikkate alınmasını gerektiren düzenlemeyi daha tartışmalı hale getirmektedir.
Öte yandan, KDV yönünden konutun net alanının hesabında garajın bina içinde mi bina dışında olduğu esas alınırken, Bina İnşaat Harcı yönünden, garajın özel mi, müşterek mi olduğunun esas alındığı da dikkatten kaçmamalıdır(11).
Bu itibarla, konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranının belirlenmesi bakımından, teslim edilecek konutun net alanının hesabında, konutların bulunduğu binadan tamamen ayrı olarak inşa edilmiş, binada bulunan konutlar ile hiç bir şekilde fiziki bağlantısı bulunmayan garajlar bina dışında sayılırken, zemin veya bodrum katları, diğer katlardan daha geniş olsa dahi, diğer katlarla fiziki bağlantısı bulunmak kaydıyla yapılmış olan garajlar bina içinde sayılmalı ve hangi büyüklükte olursa olsun konutların net alanına dahil edilmemelidir.
Ayrıca, yeni bir düzenleme yapılarak, konutların net alanının hesabında bina içindeki ve bina dışındaki garaj kavramlarından ne anlaşılması gerektiği açıkça ortaya konulmalı ve bu düzenleme yapılırken, özellikle büyükşehirlerde giderek artan ve içinden çıkılmaz bir hale gelen otopark sorunu da göz önünde bulundurulmalı ve konutların net alanının hesabında tartışmalı olan diğer alanlara da açıklık getirilmelidir.
yaklaşım.comMehmet KOÇ- Dr., İstanbul Vergi Dairesi Başkanı
Yaklaşım / HAZİRAN 2011 / Sayı: 222
twitter.com/vergivekanunla
http://vergikanunhaberleri.blogspot.com/
