Bu sayfada hep gayrimenkul ve gayrimenkul vergilemesi ile ilgili yazılar yazıyorum. Bu kez konuyu biraz daha farklı, “finansman” başlığı altında seçtim ama gayrimenkulle ve vergi ile bağlantısını da kuracağım tabii ki!
Bir gayrimenkul yatırımının ne şekilde finanse edileceği kuşkusuz, fizibilite aşamasından başlayarak cevaplanması gereken önemli konulardan biridir. Öz kaynakla finansman çoğunlukla en güvenilir olarak kabul edilir ama bir taraftan ihtiyaç kadar bir öz finansmanı hazır etmenin zorluğu bir taraftan da bunun “alternatif” maliyeti, yatırımcıları çoğunlukla “sihirli” öz kaynak-borçlanma dengesi ile sonlandırır. Borçlanma başlı başına çok iyi analiz edilmesi, planlanması gereken ve uzmanlık isteyen bir konu. Bu sebeple onu ehline bırakalım ve gelin biz borçlanmanın vergisel analizini yapalım.
Borçlanırken hangi vergilerle karşılaşabiliriz?
Borçlanma maliyeti sadece borç verene ödenecek faiz ve eğer yabancı para cinsinden borçlanıyorsak ortaya çıkabilecek kur farkı gideri değildir. Borçlanmanın vergisel maliyeti de vardır. Öncelikle vergi uygulamaları yönünden finansman maliyetlerini yatırım dönemi boyunca yatırımın maliyetinde muhasebeleştireceğimizi, yatırımın tamamlanmasından sonra oluşacakları ise dönem gideri olarak yazılabileceğimizi hatırlatıp borçlanma üzerindeki vergilere kısaca bakalım. Borçlanırken Katma Değer Vergisi (KDV), Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV), Damga Vergisi (DV), Kurumlar vergisi stopajı (Stopaj), Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu kesintisi (KKDF) gibi vergiler, ve “örtülü sermaye” ile “transfer fiyatlaması” gibi iki çok önemli vergisel müesseseyi dikkate almamız gerekir.
Nereden borçlandığımız önemli mi?
Nereden borçlandığımız gerçekten çok önemli. O kadar önemli ki neredeyse “olmak ya da olmamak” kadar…
Borçlanma üzerindeki vergisel yükler finansmanı nereden sağladığımıza göre farklılık gösteriyor. Ortağımızdan ya da ortakla ilişkili bir kişiden yapılan finansman üzerindeki vergisel yükler, üçüncü kişilerden yapılan borçlanmadakilerle farklı; bu kişilerin banka ya da finans kurumu olup olmamaları ise çok daha farklı bir sonuç ortaya koyabiliyor. Bunlara ek olarak bir de borç verenin Türkiye içinde mi yoksa dışında mı olduğuna da bakmak borçlanmanın taşıyacağı vergisel yükü etkiler dersem sanırım yazının bundan sonrasını daha dikkatle okumanızı sağlamış olurum.
Borçlanılan para türünü ve vadesini de düşünmeli miyiz?
Vergi yükünün hesabında nereden borçlandığımız kadar hangi para biriminden borçlandığımızın da önemi var. Vergi yükünü minimize edebilmek için yabancı kaynakla finansman kararında Türk lirası mı yoksa döviz cinsinden mi borçlanılacağı ve bu borçlanmanın vadesini de doğru bir şekilde planlamalıyız.
Bir bakışta vergi yükleri
Aslında yukarıda borçlanmada karşımıza çıkabilecek vergileri ve bu vergilerin hangi değişkenler bağlı olduğunu söyledik. Şimdi de bunları birbiriyle bağlayalım dilerseniz:
Türkiye’de yerleşik banka ya da finans kurumlarından sağlanan finansman üzerindeki tek vergi yükü tahakkuk eden faizler üzerinden %5 oranında hesaplanacak olan BSMV olurken, borçlanmayı Türkiye’de yerleşik ancak banka ya da finans kurumu olmayan bir kurumdan sağlarsak karşılaşacağımız vergiler tahakkuk eden faizler üzerinden hesaplanacak olan %18 oranındaki KDV ile kredi sözleşmesinde yazılı olan kredi tutarı üzerinden binde 8.25 oranında hesaplanacak olan DV olacaktır.
Yurt dışından sağlayacağımız finansmanı eğer banka ya da finans kurumu dışında bir kurumdan almaya karar verirsek bu kez yukarıda belirttiğimiz %18’lik KDV ve binde 8,25’lik DV yanında faizler üzerinden %10 oranında da stopaj hesaplama yükümlülüğüne tabi olacağız. Yurt dışından sağlanan finansman eğer Türk Lirası ise faizler üzerinden; bir yıldan kısa ortalama vadeli döviz cinsinden borçlanmada ise anapara üzerinden %3 oranında KKDF de hepsinin üzerine ek bir yük olarak karşımıza çıkacaktır.
Yurt içi ya da yurt dışı borçlanmayı ortak ya da ortakla ilişkili bir kurumdan yapmamız halinde ise yukarıdaki vergi yükleri yanında “örtülü sermaye” ve “transfer fiyatlaması” konularına da dikkat etmemiz gerekecektir ki bu başlı başına ayrı bir analize ihtiyaç duyar.
“Sihirli formül” ya da “olmak ya da olmamak”
“Bu kadar karmaşık vergisel konularla uğraşmak istemiyorum yok mu bunun sihirli bir formülü?” diye sorarsanız diye bir de sihirli formül hazırladım sizler için! Yurt dışında yerleşik, ortak ya da ortakla ilişkili olmayan bir banka ya da finans kurumundan ortalama vadesi bir yıldan uzun döviz cinsinden borçlanarak bu yazımızda sözünü ettiğimiz tüm vergi yüklerinden arınmış bir finansman sağlamanız mümkün olabilecektir.
Ersun Bayraktaroğlu
PwC Türkiye Vergi Hizmetleri Ortağı
(Gayrimenkul Türkiye Dergisi - Temmuz 2011)
vergiportali.com/
