Kat Karşılığı İnşaatlar
Ekonomimizin lokomotif sektörlerinden olan inşaat sektörü, son yıllarda gösterdiği hızlı gelişmeler ile ülke kalkınmasında önemli bir rol üstlenmiş bulunmaktadır. Sektörde özellikle kat karşılığı inşaatlarda yaşanan gelişmelerle birlikte, KDV iadesi konusu da daha sık gündeme gelmekte, yasal ve fiili durumlarla KDV iadelerinde yeni bir kurallar dizisi yaratılmaktadır.
Bu alanda uygulamada karşılaşılan en ciddi sorun, yapı denetim hizmetleri ile ilgilidir. Bilindiği üzere; kat karşılığı inşaat işlerinde, arsa sahibi ile yapı denetim şirketi sözleşme düzenlemekte, inşaatı yapacak müteahhit ise yapı denetimi ile ilgili tüm masrafları üstlenerek ödemektedir. Ancak sözleşme arsa sahibi ile yapıldığı için, ödeme müteahhit tarafından yapılsa dahi, yapı denetim şirketi faturayı arsa sahibi adına düzenlemektedir.
Bir başka ifade ile; fiilen müteahhit tarafından ödenen yapı denetim harcamaları, yasa gereği arsa sahibi adına düzenlenen fatura ile belgelendirilmektedir. Bu konuda Maliye Bakanlığı istikrar kazanmış muktezalarında, arsa sahibi adına düzenlenen faturada yer alan tutarın da, KDV'nin de müteahhit tarafından indiriminin mümkün olmadığını belirtmektedir.
Vergi hukukunda belge, ispat için en önemli vasıta olmakla birlikte, sistemin tek delil kaynağı da değildir. Fiilen üstlenilmiş bir gider olması durumunda, belgeler neyi gösterirse göstersin giderlerin ilgili olduğu firma ve kişi ile ilişkilendirilmesi gerekmektedir. Zira, benzer sorunun yaşandığı elektrik ve su faturalarında da, bu faturalar mülk sahibi adına düzenlense dahi, fiilen söz konusu harcamaları yapan kişi veya kurumun başkası adına düzenlenmiş faturaları gider yazabileceğini ve KDV'yi de indirebileceğini idare kabul etmiş bulunmaktadır.
Kat karşılığı inşaat işlerinde, müteahhit tarafından arsa sahibine yapılan konut ve işyeri tesliminde faturaların hangi bedel üzerinden düzenleneceği de bir başka sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu konuda, yapılan düzenlemeleri şöyle özetlemek mümkün:
- Arsa bir şirkete aitse veya arsa sahibinin arsa alım satımını sürekli yapıyorsa, müteahhide yapılan arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek faturada arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden arsa sahiplerince KDV hesaplanması gerekir.
- Arsa sahibinin, bir yılda bir kez veya peş peşe yıllar itibariyle birer arsa satmamış olması halinde arsanın müteahhide tesliminde KDV uygulanmayacaktır.
- Müteahhitten arsa sahibine yapılacak konut ve işyeri teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden % 1 veya % 18 oranında KDV hesaplanması gerekir.
Mevcut düzenlemeler dikkate alındığında, kat karşılığı inşaat işlerinde, eğer arsa sahibine teslim öncesinde daire veya iş yeri satışı varsa ve bu satışlar toplam arsa sahibine verilecek dairelerin %25'i kadar ise, ortalama satış fiyatları emsal bedel olarak kullanılmalıdır.
Müteahhidin, arsa sahibine daire tesliminden önce satışının olmadığını varsayarsak, inşaatın maliyeti belli olduğu için, tüm inşaatın maliyetinin belirlenerek, arsa sahibine verilecek konut ve işyerlerinin emsal bedelinin bu maliyetler üzerine ihtiyaten en az %10 kar payı ilave edilerek hesaplanmasında fayda bulunmaktadır.
Kat karşılığı arsa tesliminde bir diğer özellikli durum, KDV iadesinin talep edilebileceği dönemin tespitidir. Bu konuda Maliye, satış hangi aşamada olursa olsun KDV iadesinin iskan (oturma) ruhsatı alındıktan veya iskan ruhsatı alınmasa dahi fiili kullanımın başlanılmasından sonra talep edilebileceğini belirtmektedir.
İnşaatın tamamlanmasından sonra oluşan giderler de bir diğer tereddütlü konudur. İnşaatlar yapısı gereği her aşamada gider veya maliyet üretebilmektedir. Özellikle iskan ruhsatı alınmış bir dairede de, ilave harcamalar olabilmekte müteahhitler iskan ruhsatı alınmış olsa dahi yapıda yaşanan sorunlara müdahale ederek gerekli tamirat ve ilaveleri yapabilmektedirler. Bu konuda yapılmış harcalamalara ait KDV'lerin iadesi ise uygulamada sorun yaratabilmektedir.
Bu tür durumlarda, KDV iadesi YMM raporu ile alınıyorsa raporda söz konusu durumun nedenleri ile detaylı olarak açıklanması, iadenin mükellefçe talep edildiği durumlarda da mükelleften detaylı açıklamanın alınması ve açıklamaların yeterli görülmesi halinde de iadenin kabul edilmesi gerektiğini düşünmekteyiz. İ. Halil Bağdınlı
Kaynak; http://www.kpmgvergi.com/Blog
Ekonomimizin lokomotif sektörlerinden olan inşaat sektörü, son yıllarda gösterdiği hızlı gelişmeler ile ülke kalkınmasında önemli bir rol üstlenmiş bulunmaktadır. Sektörde özellikle kat karşılığı inşaatlarda yaşanan gelişmelerle birlikte, KDV iadesi konusu da daha sık gündeme gelmekte, yasal ve fiili durumlarla KDV iadelerinde yeni bir kurallar dizisi yaratılmaktadır.
Bu alanda uygulamada karşılaşılan en ciddi sorun, yapı denetim hizmetleri ile ilgilidir. Bilindiği üzere; kat karşılığı inşaat işlerinde, arsa sahibi ile yapı denetim şirketi sözleşme düzenlemekte, inşaatı yapacak müteahhit ise yapı denetimi ile ilgili tüm masrafları üstlenerek ödemektedir. Ancak sözleşme arsa sahibi ile yapıldığı için, ödeme müteahhit tarafından yapılsa dahi, yapı denetim şirketi faturayı arsa sahibi adına düzenlemektedir.
Bir başka ifade ile; fiilen müteahhit tarafından ödenen yapı denetim harcamaları, yasa gereği arsa sahibi adına düzenlenen fatura ile belgelendirilmektedir. Bu konuda Maliye Bakanlığı istikrar kazanmış muktezalarında, arsa sahibi adına düzenlenen faturada yer alan tutarın da, KDV'nin de müteahhit tarafından indiriminin mümkün olmadığını belirtmektedir.
Vergi hukukunda belge, ispat için en önemli vasıta olmakla birlikte, sistemin tek delil kaynağı da değildir. Fiilen üstlenilmiş bir gider olması durumunda, belgeler neyi gösterirse göstersin giderlerin ilgili olduğu firma ve kişi ile ilişkilendirilmesi gerekmektedir. Zira, benzer sorunun yaşandığı elektrik ve su faturalarında da, bu faturalar mülk sahibi adına düzenlense dahi, fiilen söz konusu harcamaları yapan kişi veya kurumun başkası adına düzenlenmiş faturaları gider yazabileceğini ve KDV'yi de indirebileceğini idare kabul etmiş bulunmaktadır.
Kat karşılığı inşaat işlerinde, müteahhit tarafından arsa sahibine yapılan konut ve işyeri tesliminde faturaların hangi bedel üzerinden düzenleneceği de bir başka sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu konuda, yapılan düzenlemeleri şöyle özetlemek mümkün:
- Arsa bir şirkete aitse veya arsa sahibinin arsa alım satımını sürekli yapıyorsa, müteahhide yapılan arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek faturada arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden arsa sahiplerince KDV hesaplanması gerekir.
- Arsa sahibinin, bir yılda bir kez veya peş peşe yıllar itibariyle birer arsa satmamış olması halinde arsanın müteahhide tesliminde KDV uygulanmayacaktır.
- Müteahhitten arsa sahibine yapılacak konut ve işyeri teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden % 1 veya % 18 oranında KDV hesaplanması gerekir.
Mevcut düzenlemeler dikkate alındığında, kat karşılığı inşaat işlerinde, eğer arsa sahibine teslim öncesinde daire veya iş yeri satışı varsa ve bu satışlar toplam arsa sahibine verilecek dairelerin %25'i kadar ise, ortalama satış fiyatları emsal bedel olarak kullanılmalıdır.
Müteahhidin, arsa sahibine daire tesliminden önce satışının olmadığını varsayarsak, inşaatın maliyeti belli olduğu için, tüm inşaatın maliyetinin belirlenerek, arsa sahibine verilecek konut ve işyerlerinin emsal bedelinin bu maliyetler üzerine ihtiyaten en az %10 kar payı ilave edilerek hesaplanmasında fayda bulunmaktadır.
Kat karşılığı arsa tesliminde bir diğer özellikli durum, KDV iadesinin talep edilebileceği dönemin tespitidir. Bu konuda Maliye, satış hangi aşamada olursa olsun KDV iadesinin iskan (oturma) ruhsatı alındıktan veya iskan ruhsatı alınmasa dahi fiili kullanımın başlanılmasından sonra talep edilebileceğini belirtmektedir.
İnşaatın tamamlanmasından sonra oluşan giderler de bir diğer tereddütlü konudur. İnşaatlar yapısı gereği her aşamada gider veya maliyet üretebilmektedir. Özellikle iskan ruhsatı alınmış bir dairede de, ilave harcamalar olabilmekte müteahhitler iskan ruhsatı alınmış olsa dahi yapıda yaşanan sorunlara müdahale ederek gerekli tamirat ve ilaveleri yapabilmektedirler. Bu konuda yapılmış harcalamalara ait KDV'lerin iadesi ise uygulamada sorun yaratabilmektedir.
Bu tür durumlarda, KDV iadesi YMM raporu ile alınıyorsa raporda söz konusu durumun nedenleri ile detaylı olarak açıklanması, iadenin mükellefçe talep edildiği durumlarda da mükelleften detaylı açıklamanın alınması ve açıklamaların yeterli görülmesi halinde de iadenin kabul edilmesi gerektiğini düşünmekteyiz. İ. Halil Bağdınlı
Kaynak; http://www.kpmgvergi.com/Blog
