Fiili Olarak Kullanılan Ancak Satış Esnasında Tapuya Tescil Edilen Gayrimenkulün Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnasından Yararlanıp Yararlanmayacağı Tarih: 14.10.2011
Bazı işletmeler aktiflerinde 2 yıldan fazla süredir bulundurdukları ve fiili olarak kullandıkları ancak tapuya tecil ettirmedikleri gayrimenkulleri satışa çıkardıkları zaman hem kurumlar hem de KDV açısından gayrimenkul satış kazancı istisnasından yararlanıp yararlanmayacaklarını bilememektedirler. Böyle bir soruya karşılık gayrimenkulün kullanıma başlamadan önce tapuya tescil edilmesi gerekir düşüncesi hakim olsa da bunun gerçekten böyle olmadığını aşağıda kısaca açıklamaya çalışalım.
5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun “istisnalar” baslıklı 5 inci maddesinde;
(1) Aşağıda belirtilen kazançlar, kurumlar vergisinden müstesnadır:…
e) Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satısından doğan kazançların % 75'lik kısmı.
Bu istisna, satısın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satısın yapıldığı yılı izleyen besinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Ancak satış bedelinin, satısın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler zıyaa uğramış sayılır.
İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya isletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler zıyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde isletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır.
Bedelsiz olarak veya rüçhan hakkı kullanılmak suretiyle itibarî değeriyle elde edilen hisse senetlerinin elde edilme tarihi olarak, sahip olunan eski hisse senetlerinin elde edilme tarihi esas alınır.
Devir veya bölünme suretiyle devralınan taşınmazlar, iştirak hisseleri, kurucu senetleri ve intifa senetleri ile rüçhan haklarının satısında iki yıllık sürenin hesabında, devir olunan veya bölünen kurumda geçen süreler de dikkate alınır...” hükmü yer almaktadır.
Konu ile ilgili açıklamaların yer aldığı 1 seri nolu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinde;
“5.6.2.1. istisnadan yararlanacak olanlar
Söz konusu istisna hükmünden, dar mükellef kurumlar da dahil olmak üzere, tüm kurumlar vergisi mükellefleri yararlanabilecektir.
5.6.2.2. istisnanın uygulanmasına konu olacak iktisadi kıymetler
5.6.2.2.1. Taşınmazlar
İstisnaya konu olan taşınmazlar, Türk Medeni Kanununda “Tasınmaz” olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır.
Bunlar Türk Medeni Kanununun 704 üncü maddesinde;
Arazi,
Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler
olarak sayılmıştır.
Elden çıkarılacak taşınmazlardan doğacak kazancın, bu istisna uygulamasına konu olabilmesi için taşınmazın Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi gereğince kurum adına tapuya tescil edilmiş olması gerekmektedir. Bu nedenle, ilgili kurum adına tapuya tescili yapılmamış bir binanın satısından doğan kazanca bu istisna uygulanmayacaktır.
Fiiliyatta cins tashihinin kurum adına tapuya tescilinin yapılmasında çeşitli nedenlerle gecikmeler olabilmektedir. Bu gibi durumlarda, taşınmazın isletme aktifinde iki yıl süreyle bulunup bulunmadığının, tespitinde, isletmede iki yıldan fazla süreyle sahip olunarak fiilen kullanıldığının, yapı inşaatı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilebilmesi mümkün olabilecektir.
Örneğin; organize sanayi bölgeleri tarafından verilen tahsis belgesine istinaden veya çeşitli nedenlerle iki yıldan fazla süreyle fiilen kullanılan ancak, tapuda kurum adına henüz tescil edilmemiş bir taşınmazın tahsis belgesine dayanılarak veya zilyetliğin devri suretiyle satılması durumunda bir taşınmaz satısından bahsedilemeyeceğinden istisna uygulanmayacak, ancak, iki tam yıl kullanıldığı yukarıda yer alan açıklamalar çerçevesinde tevsik edilen taşınmazın tapuda kurum adına tescil edildikten sonra satılması halinde, satıştan elde edilen kazançlar bu istisna kapsamında değerlendirilecektir.
5.6.2.3.1. iki tam yıl süre ile aktifte bulundurulma
İstisna uygulamasına konu olacak taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının en az iki tam yıl (730 gün) süreyle kurumun aktifinde yer alması, diğer bir ifadeyle kurumun bu değerlere iki tam yıl süreyle bilfiil sahip olması gerekmektedir.
Örneğin; 2 Şubat 2005 tarihinde iktisap edilmiş ve aktife alınmış bir taşınmazın, 2 Şubat 2007 tarihinden sonra (bu tarih dahil) satılması ve diğer şartların da gerçekleşmesi halinde bu satıştan doğan kazanç kurumlar vergisinden istisna edilecektir.…
5.6.2.3.1.2. Devir ve bölünme hallerinde iktisap tarihi
Kurumlar Vergisi Kanununun 19 ve 20 nci maddeleri kapsamında gerçekleştirilen devir, tam ve kısmi bölünme hallerinde, devir veya bölünme suretiyle devralınan taşınmazlar, iştirak hisseleri, kurucu senetleri ve intifa senetleri ile rüçhan haklarının iktisap tarihi olarak, devir alınan veya bölünen kurumdaki iktisap tarihi esas alınacaktır.
…” açıklamalarına yer verilmiştir.
Diğer taraftan 3065 sayılı Katma Değer Vergi Kanunu’nun “Verginin Konusunu Teşkil Eden işlemler” baslıklı 1. maddesinde;
“ Türkiye’de yapılan aşağıdaki işlemler katma değer vergisine tabidir:
1-Ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve Hizmetler
...” hükmü bulunmaktadır.
Aynı Kanunun, “Sosyal ve Askerî Amaçlı istisnalarla Diğer istisnalar” baslıklı
17/4-k maddesinde,
Organize sanayi bölgeleri ile küçük sanayi sitelerinin kurulması amacıyla oluşturulan iktisadi isletmelerin arsa ve işyeri teslimleri hükmü ile aynı maddenin “r” bendinde; Kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satısı suretiyle gerçeklesen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimleri.
İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimleri istisna kapsamı dışındadır.
İstisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınır.” hükmü bulunmaktadır.
Anılan kanunun 17 maddesinin 4 numaralı fıkrasının (k) bendi uyarınca organize sanayi bölgeleri ile küçük sanayi sitelerinin kurulması amacıyla oluşturulan iktisadi isletmelerin arsa ve işyeri teslimleri, “r” bendi hükmünce de kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleriyle gayrimenkullerin satısı suretiyle gerçekleşecek devir ve teslimler katma değer vergisinden istisna edilmiştir.
Tüm bu açıklananları özetleyecek olursak; iki yıldan fazla süreyle fiilen kullanıldığı anlaşılan bir taşınmazın, tapuda şirket adına tescil edildikten sonra satılması halinde, satıştan elde edilen kazancın % 75’i, 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5/eB maddesindeki şartlar dâhilinde kurumlar vergisinden müstesnadır.
Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale yazılı veya elektronik ortamda kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak göstermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır .)
