Gayrimenkul satışında vergi var!.
Son yılların gözde yatırım araçlarından biri de gayrimenkuller. Birçok insan başını sokacak bir ev hayalini kurarken, bu hayalini gerçekleştirebilenlerden bir kısmı yatırım amacıyla da gayrimenkul alabiliyorlar.
Bunlar bazen kiraya veriliyor, iyi bir kazanç sağlayacağı düşünüldüğünde, ev değiştirmeye karar verildiğinde ya da paraya sıkışıldığı dönemde satılabiliyor.
Satışta alan ve satan ayrı ayrı tapu harcı ödüyorlar. Tapu harcı genel olarak herkes tarafından biliniyor. İşin bilinmeyen kısmı ise satış kazancının da, belli bir tutarı aşması durumunda beyan edilmesi zorunluluğu. Gerek elde tutma süresinin belirlenmesi, gerekse de satış kazancının ve dolayısıyla verginin doğru olarak hesaplanabilmesi için gayrimenkulün alım tarihinin doğru olarak tespit edilmesi gerekiyor.
Bu hafta gayrimenkullerin satışından sağlanan kazancın vergileme esasları ile bu konuyu doğrudan ilgilendiren gayrimenkullerin iktisap (edinim) tarihinin belirlenmesi üzerinde duracağız.
Gayrimenkul nedir
Gayrimenkul (taşınmaz) Medeni Kanun’da esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan dolayısıyla yerinde sabit olan mallar olarak tanımlanıyor. Gelir Vergisi Kanunu’nda ise arazi ve binalar ile gayrimenkul olarak tapuya tescil edilen haklar, madenler, taş ocakları, gemiler gibi kıymetler gayrimenkul olarak kabul ediliyor.
Miras kalan gayrimenkul satılırsa vergi yok
Gayrimenkullerin, gerçek kişiler tarafından ticari faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazançlar, “değer artış kazancı” olarak kabul ediliyor. Miras yada bağış olarak edinilen gayrimenkullerin satılmasından sağlanan kazançlar ise tutarı ne olursa olsun gelir vergisine tabi değildir. Yani bir kişinin kendisine miras kalan gayrimenkulü satması halinde, satış bedeli ne olursa olsun gelir vergisi ödemesi söz konusu olmuyor.
Eskiden alınanlarda da vergi yok
Önceden satın alınmış olan ve 2011 yılında satılan gayrimenkuller açısından ise alım tarihi önemli. 1 Ocak 2007 tarihinden önce alınan gayrimenkuller için geçerli 4 yıllık bir süre sınırı var. Bu gayrimenkullerin 4 yıldan fazla süreyle elde tutulduktan sonra satılması durumunda kazancın tutarı ne olursa olsun vergilendirilmiyor. 1 Ocak 2007 tarihinden önce alınan gayrimenkullerin 2011 yılında satılması durumunda her halükarda bu süre geçmiş olacağı için, kazanç üzerinden vergi ödenmesi söz konusu değil. Örneğin 2005 yılında 200 bin liraya alınan bir konut veya işyeri, 2011 yılında 500 bin veya 1 milyon liraya satılsa da kazanç üzerinden hiç gelir vergisi ödenmiyor.
Kısa sürede satılırsa vergi ödenmeli
1 Ocak 2007 tarihinden sonra alınan gayrimenkullerin satılması durumunda ise kazancın vergiye tabi olmaması için gayrimenkulün en az 5 yıl süreyle elde tutulması gerekiyor. Başka bir deyişle bu tarihten sonra alınmış olan gayrimenkullerin 5 yıldan daha az bir süre elde tutulduktan sonra satılması durumunda prensip olarak elde edilen kazanç üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekiyor.
1 Ocak 2007 tarihinden sonra alınan gayrimenkuller için 5 yıllık süre de en erken 2012 yılının başında doluyor. Bu kapsamda 1 Ocak 2007’den sonra alınmış olan gayrimenkullerin 2011 yılında satılması durumunda elde edilen kazancın beyan edilmesi gerektiğini söylemek yanlış olmayacaktır.
Ancak bu kazançlar için bir alt sınır var. Kazanç 8 bin liradan az ise beyanname vermeye gerek yok. Bu tutarı aşan bir kazanç elde edilmesi durumunda ise aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilerek, vergisinin ödenmesi gerekiyor.
Kooperatif hakkının devri
Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkuller, tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış kabul ediliyor. Dolayısıyla 5 yıllık sürenin başlangıcı olarak kooperatif tarafından gayrimenkulün ortağa tahsis edildiği tarihin esas alınması gerekiyor. Buna göre tahsis tarihinden önce ortaklık hakkının devredilmesi durumunda, elde edilen kazanç “değer artış kazancı” olarak beyan edilecektir. Tahsis tarihinden sonraki devirlerde ise 5 yıllık sürenin geçip geçmediğine göre beyan durumu değişmektedir. Bu süre içerisindeki devirlerden sağlanan kazanç beyan edilecek, 5 yıl aşıldıktan sonraki devirler ise vergiye tabi olmayacaktır.
Değer artış kazançlarının beyan edilmesi durumunda 8 bin liralık istisna geçerli olduğundan, bu tutarı aşmayan kazançlar için beyanname verilmesine gerek yok. Ayrıca kazancın hesaplanması sırasında aşağıda açıklayacağımız endeksleme yönteminin kullanılması da mümkün.
Enflasyonun kazanç üzerindeki etkisi vergiye tabi değil
Beyan edilecek gayrimenkul satış kazancının hesaplanması sırasında, enflasyondan kaynaklanan kazancın düşülmesi mümkün. Buna kısaca “endeksleme” diyoruz. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ayın başında bir önceki ayın enflasyon oranının hesaplanmasında kullanılan üretici fiyat endeksleri (ÜFE) açıklanıyor. Bu endekslere TÜİK’ in internet sitesinden ulaşılabilir.
Gayrimenkulün satıldığı aydan bir önceki ayın ÜFE’ sinin, alındığı aydan bir önceki ayın ÜFE’ sine bölünmesi suretiyle enflasyon artış oranı bulunuyor. Alış bedeli bu oran kadar artırılmak suretiyle yeni bir maliyet bedeli hesaplanıyor. Bu şekilde bulunan yeni maliyet bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan varsa giderler de düşüldükten sonra kalan tutar net kazanç olarak kabul ediliyor. Ancak bu uygulamadan yararlanılabilmesi için endeks farkının yüzde 10’dan fazla olması şart. Aksi halde kazancın, satış bedelinden ilk alış bedeli ve giderlerin düşülmesi suretiyle hesaplanması gerekiyor.
Bu şekilde belirlenen kazançtan 8 bin liralık istisna da düşüldükten sonra bir tutar kalması durumunda, bu kazancın beyan edilmesi ve üzerinden vergi ödenmesi gerekiyor.
Basit bir örnekle, 4 Nisan 2009’da 100 bin liraya alınan bir gayrimenkul 2011 yılında 160 bin liraya satılırsa kazanç 60 bin lira olarak hesaplanır. Ama bu tutar, üzerinden vergi ödenmesi gereken tutar, yani matrah değil. Alış ve satış tarihleri arasındaki enflasyonun % 20 olduğu varsayımına göre alış maliyetini 120 bin liraya yükseltiyoruz. Bu durumda aslında vergisel açıdan kazanç (160 – 120 =) 40 bin lira oluyor. Bu tutardan 8 bin liralık istisnayı da düştükten sonra, üzerinden vergi hesaplanması gereken tutara, 32 bin liraya ulaşıyoruz.
32 bin lira üzerinden hesaplanan gelir vergisinin 2012 Mart ayının 25’ine kadar gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekiyor. Vergi Mart ve Temmuz sonuna kadar olmak üzere, 2 taksitte ödenebiliyor.
Bu gayrimenkulün 2011’de satılmayıp, 5 yıllık süre dolduktan sonra (5 Nisan 2014’ten sonra) satılması durumunda ise bu hesaplamaların hiç birini yapmaya gerek yok. Çünkü kazanç kaç lira olursa olsun gelir vergisine tabi olmayacak.
Alış tarihi nasıl belirleniyor
5 yıllık sürenin doğru olarak hesaplanması çok önemli. Ama bu her zaman çok kolay olmuyor. Örneğin kat karşılığı müteahhide arsa verilmesi ya da uzun yıllar taksit ödedikten sonra kooperatiften gayrimenkul alınması halinde, alım tarihi olarak hangi tarih dikkate alınmalı?
Tapu mu kullanmaya başlama tarihi mi?
Genel kural olarak, satın alınan ya da kat karşılığı müteahhide verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkullerin tapuya tescil tarihi, iktisap (edinim) tarihi olarak kabul ediliyor. Bazen tapuya tescilden önce gayrimenkulün sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı durumlar da olabiliyor. Bu durumun tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle kanıtlanması halinde, alış tarihi olarak fiilen kullanıma bırakılma tarihi kabul edilebiliyor.
Örneğin 1999 yılında satın alınan arsa 2005 yılında kat karşılığı olarak müteahhide verilmiş ve bunun karşılığında alınan gayrimenkuller, 25 Nisan 2007 tarihinde tapuya tescil edilmiş olsun. Bu durumda kat karşılığı alınan gayrimenkuller yeni iktisap olarak kabul edilecek ve iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi (25 Nisan 2007) esas alınacaktır.
Cins tashihi
Cins tashihi (değişikliği), bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa; arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanıyor.
Arazi olarak alınan bir gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutulduktan sonra satılması halinde, alım tarihi olarak arazinin alındığı tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekiyor.
Kat irtifakı-kat mülkiyeti
Önce kat irtifakı daha sonra da kat mülkiyeti tapusunun alındığı durumda, gayrimenkulün alım tarihi olarak kat irtifakı tapusunun tarihi dikkate alınacaktır. M. Fatih Köprü/E&Y
